首頁 > 宏觀 > 正文

尹中立專欄丨遏制炒房行為 可以從完善住房制度入手

2020年12月08日  05:00  21世紀經濟報道  尹中立 

近日,“炒房”一詞又成為社會輿論關注的焦點。深圳某樓盤開盤價格比周邊樓盤低20%左右,引發了上萬人搶購,還出現了所謂“代持”“眾籌打新”的行為。

尹中立(榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融中心主任)

近日,“炒房”一詞又成為社會輿論關注的焦點。深圳某樓盤開盤價格比周邊樓盤低20%左右,引發了上萬人搶購,還出現了所謂“代持”“眾籌打新”的行為。有人提議深圳可以通過提高持有環節的成本(即出臺房地產稅)來遏制炒房行為。筆者認為,要認真判斷當前住宅市場面臨的主要矛盾和問題才能提出有針對性的解決辦法。

在分析當前深圳及其他城市的炒房行為之前,我們簡單地回顧一下十幾年前曾經盛極一時的“溫州炒房團”的行為。2004年前后,正值中國房地產業剛剛興起,住房制度改革與城市化、工業化等等諸多因素疊加在一起,中國的住房價格出現快速普漲行情,一些民間資本敏銳地捕捉到了其中的商機,溫州的一些投資客自發組織起來形成所謂的“溫州炒房團”,他們利用資金的優勢獲得有利的市場地位,不僅可以從開發商手里拿到銷售價格的折扣,而且利用自身的影響力刺激推高所到之處的房地產價格,從而獲利。

針對“炒房”行為這一新生事物,當時有兩種看法:一種看法認為政府不應該干預該行為,理由是“炒房”與其他投機行為一樣,有利于市場價格的發現,可以提高市場運行的效率;另外一種看法認為政府應該禁止炒房行為,理由是住房不是普通商品,屬于準公共產品,全球各國政府均干預住房市場,炒高房價提高了經濟運行的成本,會削弱中國制造業的競爭力等等。

從事后反思的層面看,后一種觀點逐漸被政府采納并出臺了一系列政策,其中就包括限價政策。但如果把房價上漲歸結為“炒房”行為也有些偏頗。客觀地說,投機炒房是房價持續上漲的結果而不是原因,盛極一時的炒房行為說明當時的房價上漲預期十分強烈。當時房地產市場的主要矛盾是需求快速增加,而供給未能滿足需求,供求失衡導致價格上漲。

既然房價上漲的主要原因不是“炒房”所致,那么,遏制炒房的政策在一定程度上也難以阻止房價上漲的步伐。

過去20多年的房價持續上漲有其合理的成分,諸如城市化和工業化的快速推進,還有住房制度的貨幣化改革。但在推動房價持續上漲的因素中,不能忽視“土地財政”。在土地法修改之前,建設用地必須使用國有土地。地方政府通過推高土地價格可以獲取收益,很多分析數據表明,一些地方政府對“土地財政”的依賴程度比較高。因此,如果出臺遏制房價上漲的政策措施不能確保地方政府的“土地財政”,這些政策基本上是難以真正落地的。

而當前的房地產“炒新”行為本質上是套利行為,主要套取新房價格與二手房市場價格的差價,新房和二手房的差價源于限價政策。在“因城施策”的調控政策框架下,地方政府需要對本地房地產價格負責,為了把房地產價格控制在調控目標之內,有些地方推出了新房限價政策,規定新房的價格要低于二手房價格,當二者差價比較大的時候,就引發了萬人“打新”的奇觀。

有人指責地方政府的上述行為,認為是政策措施不到位,屬于行政不作為的表現。筆者認為,對于地方政府而言,也是有苦難言,一方面要完成房價調控的目標,另外一方面又要不影響“土地財政”。在現行的制度框架下找到解決問題的辦法或許有一定難度。諸如農村集體土地入市、房地產稅等措施,看上去都很有針對性,但只要影響“土地財政”,這些政策的實施都存在一些困難。當前影響房地產市場的主要矛盾已經從之前的供求失衡轉變為土地財政的可持續問題。

如果徹底放開商品住房的價格,同時,政府提高保障性住房的比例,確保大多數的市民能夠購買到保障性住房或享受保障性租賃住房,上述難題可能會得到解決。

放開商品住房的價格,可以讓地方政府通過高價出讓土地獲得土地收益,從而確保“土地財政”的可持續。高價出讓商品住宅本質上是向有錢人征稅,再把這些資金用于保障性住房建設,可以起到調節居民財富的作用。

從經濟“雙循環”的視角看,國內大循環的重要制約因素是國內消費需求不足而儲蓄率過高,導致消費占比偏低的主要原因是財富分配的兩極分化,中低收入者消費傾向高,但沒有錢消費。而高收入者的消費行為容易受到各種限制,住房的限價政策就屬于此類限制政策之列。要暢通國內經濟大循環就應該從供給側改革入手,在允許范圍內取消住房的價格限制應該成為供給側改革的重要內容。

放松商品住宅價格限制也是中國經濟高質量發展的需要。在國內經濟循環中,住宅建設依然扮演著需求的樞紐作用,如果繼續對商品住房實施價格限制政策,可能會導致一部分開發企業偷工減料以節約成本,進而對與房地產有關的上下游產業鏈的技術升級造成影響。讓市場機制充分發揮作用,不僅可以大大提升住房品質,而且可以助推相關產業的轉型升級。

讓商品住房與保障型住房放開管理,該做法其實是新加坡的住房制度模式的核心內容。而我們當前的住房制度模式更多類似于“香港模式”。換言之,我們應該考慮把住房制度從“香港模式”切換到“新加坡模式”。

當前我國大多數城市的住房供求已經基本平衡,有些城市已經出現供給大于需求的現象,因此,放開商品住房的價格限制不會導致普漲行情出現,但高品質的住房價格可能會上漲,使得不同層次的住房價格差異擴大。完善保障性住房的相關政策,擴大保障房的覆蓋面,就可以讓中低收入階層的住房消費不受商品住房價格的影響。

“十四五”規劃建議中明確提出要“有效提高保障性住房供給”,在此基礎上如果把商品住房的價格徹底放開,就可以完成我國住房制度的再次轉軌。深圳作為中國特色社會主義先行示范區,可以在住房制度的轉軌過程中起到重要的作用。

 返回21經濟首頁>>

分享到:
相關新聞
乐体育下载